复星国际中心精装盘大揭秘：采光最好的当属复星

昨天聊了CBD精装楼盘的户型，今天继续聊这里的精装盘。

在CBD的精装楼盘中，很多楼盘被周围的摩天大厦遮挡，采光情况一般。其中，采光最好的当属复星国际中心。但同时，复星国际中心也是CBD精装楼盘中价格最低的一个。

那么，复星国际中心这个楼盘到底怎么样？它的户型与昨天聊的几个户型相比又如何？今天，我们做一个详细的攻略。

1、开发商背景介绍

复星国际中心，开发商为上海复地，隶属于国内知名大型民企复星集团。

复星集团总部位于上海，实际控制人郭广昌，是一家非常善于资本运作的大型企业集团，其旗下产业包括医药、金融、商业、矿业、钢铁、房地产等诸多方面，较知名的企业包括复星医药、豫园商城、南京钢铁、德邦证券、招金矿业、分众传媒、复星保德信人寿等。

复地是一家比较早的开发商，早在 1994 年就涉足房地产开发，在本世纪初曾位列行业前十强。复地集团还曾是大陆第二家在港上市的房地产企业，但因估值较低，公司在 2011 年从香港主动退市，实现私有化（这里是私有化是指上市公司被大股东全资收购后退市，并非传统意义的私有化）。

复地集团在港退市，被认为是郭广昌收缩房地产业务的分水岭。由于复星集团产业庞大，复地集团只是公司主业的一小部分，它在整个集团的战略地位并不是很突出。近些年，国内众多房地产企业快速扩张，复地集团的扩张步伐相对较慢，在全国房企收入排名中呈下降趋势。

另外，复星集团实际控制人郭广昌对复地有一个定位——“成为一家具有全球能力的地产投资集团”。与复星集团善于资本运作相同，复地在资本市场也有很多大手笔，近年来先后收购伦敦金融城 大楼、纽约曼哈顿 One Chase Plaza、米兰布罗吉大厦、东京花旗银行中心等地标性建筑。

2、项目周边利弊

复星国际中心，位于济南 CBD 西南侧，其北侧是东西向景观走廊，西侧是华阳路楼房什么户型最好，南侧是解放路、三箭平安苑，东侧是茂岭山二号路。

项目北侧是写字楼、商业、公寓等产品，包括 CBD 五指山之一的 260 米超高。

住宅在南侧，包括 5 个组团，其中 B1 已经基本售罄，目前在售主要为 B2、B3组团，B4、B5 组团尚未开盘。

在整个 CBD 区域内，复星国际中心是采光情况最好的项目，它的南侧相当开阔。

在售 B2、B3 组团为例，它们的南侧现状是三箭平安苑，这是一个多层住宅，对复星项目采光遮挡影响不大。

(自西北向东南看）

根据 CBD 控制性规划，平安苑地块未来规划的性质为住宅、绿地。公园视线开阔，住宅应该会是高层，对北侧产品或有遮挡。

复星国际中心东南是写字楼产品复星国际中心精装盘大揭秘：采光最好的当属复星，目前已经正在建设。规划高度在 100 米左右，相当于 33 层左右的高层住宅，对复星国际中心东侧 B3 地块也会有少许遮挡。

但整体上，复星国际中心的仍然是采光比较好的，我们来看CBD整体限高规划：

（CBD 内建筑高度规划）

在 CBD 各住宅项目中，复星国际中心的采光情况最好。

但同时，它又是 CBD 内最便宜的精装楼盘，其售价约在 2.9 万元左右，而万科大都会售价三万多，仁恒、招商项目售价 3 万。这又是为什么呢？

首先，我们认为，在 CBD 精装房项目中，复星所处的 CBD 西南组团，区位条件整体要略差一些。

谓 CBD，就是“中央商务区”。在我们看来，济南 CBD 有两大精华之地:

一个是经十路沿线，这里沿线已经有众多密密麻麻的写字楼，已经是济南现状的“中央商务区”；第二部分，就是 CBD 核心区的五指山，5 栋超高写字楼正在建设中，它们的高度为 220 米至 420 米之间，建成之后将是济南的新地标。

万科、仁恒、招商等项目，都由平安拿地（平安组团），位于以上两大商务区的中间，占据了更核心的位置。复星的位置，则稍微偏西。

在基础设施配套方面，CBD 内规划了多条地铁线，但目前开通的仅有 R3 线。R3 线沿着 CBD 东侧的奥体西路行走，距离复星项目有点远了。

另外，复星项目周边还有待改造区域，环境目前还不是很整洁。

今年年初，它周边是这样的：

从远期规划看，复星项目未售组团的西侧楼房什么户型最好，规划华阳路的西侧，有一个变电站和消防站，规模不小：

以上说的都是敏感因素。再说一个项目的优点：

复星国际中心北部，是复星配套的公寓、商业、办公产品；再往北，是 CBD 东西向绿廊。这条绿廊已经部分建成，它从茂岭山延伸过来，从现场看景象很不错。

(复星国际中心北侧绿廊）

3、产品利弊

完外部环境，再看该项目的内部产品。目前，复星国际中心 B1 组团已经基本售罄，在售主要为 B2、B2 组团。

其中楼房什么户型最好，B2 组团地上容积率 2.84，地上总建面 3.5 万平，有 4 栋住宅，为 9 至28 层产品。该组团共有 180 户住宅，配备车位 223 个，其中 27 个车位借给 B3地块。

（B2 组团规划）

B3 组团地上容积率 3.3，地上总建面 3 万平，也有 4 栋住宅，为 9-25 层产品。

该组团共有 176 户住宅，配备车位 190 个，其中 27 个车位属于 B2 地块。

（B3 组团规划）

对这两个组团产品注意以下几点：

有住宅下面，都有底层商品；其中，北侧楼宇紧邻复星国际中心公寓、商业产品，预计会有些吵闹。

B3 地块北侧两栋楼，低层产品采光一般，有部分房源大寒日日照时间在 1-2 小时之间。但是，它们不属于居住公寓。我们以前说过，CBD 的居住公寓标准较低，为大寒日日照时间低于 1 小时，1-2 小时的虽然日这情况也不好，但不属于居住公寓，对此大家一定要留意。

B2、B3 地块的三箭平安苑，目前尚未有拆迁信息，但根据片区控规，它的现状与控规规划不符，长期看还是会拆迁的，时间不定。

另外，作为精装修产品，装修标准也很重要。

复星国际中心装修所用品牌还是很可以的，包括高仪、唯宝等超一线品牌，还有耶鲁、西门子、大金、新多、方太、滨特尔、罗格朗、A.O.史密斯等一线名品。

但从样板间体验看，一些细节处理还有待改善。

4、户型分析

最后复星国际中心精装盘大揭秘：采光最好的当属复星，看复星国际中心的户型。

它在售户型面积段在 125-203 平米之间，都为一梯两户、两梯两户产品，具体分布如下：

楼梯配比、公摊情况大致如下：

125 平三室两厅两卫：

这是比较常见的三室产品：

三个房间朝南，包括客厅和两个卧室；客厅与餐厅、厨房相连，通透性不错。一梯两户，电梯门东西两侧双开，电梯前厅自己使用，私密性比较好。

缺点不多。公共卫生间的设计有点别扭，也有点浪费面积。南侧次卧通透性不是

很好，距离卫生间稍远。

145 平四室两厅两卫：

这是一个四室朝南的户型，包括客厅和三个卧室，属于市场上比较受欢迎的户型。

双阳台设计，客厅与卧室的阳台相连，宽度达到 7.4 米，比较大气，同时卧室一侧阳台晾晒衣服也比较方便。客厅、餐厅相对，通透性很好。

这类户型比较受欢迎，功能性比较强，缺点不多。

特别提醒的是，北侧次卧面积很小，开间只有 2.7 米宽，包括一半的墙体厚度，这个大家留意一下。

151 平四室两厅两卫：

这个户型跟上述 145 平米的户型很类似，北侧次卧的布局稍有不同。

不过，它公共区间面积比较大，公摊率高，得房率少。B3地块1号楼公摊超过29%了。

173 平四室两厅三卫：

两梯两户，电梯前厅私密。

三室朝南，客厅餐一体，宽度可达 7.2 米。配备了三个卫生间，南侧两个卧室均有自己的独立卫生间，私密性比较强。

由于是两梯两户，户型右上角存在缺角。客厅往北的通道明显收窄，厨房宽度只有 2.5 米，客厅的通透性不是很好。

203 四室两厅三卫：

这是一个超大户型，四室朝南，包括 3 个卧室、1 个客厅。

这个户型可以说是前述 151 户型的放大版本，各个房间布局差别不大，面积都更大一些，北侧次卧面积也达到了 10.5 平方米左右。同时，右下侧的次卧配备了独立卫生间，去卫生间无需再穿过客厅了。

如果说遗憾的话，一个是右侧卫生间没有窗户，通风不好；一个是卧室没有阳

台，在客厅阳台晾晒衣服隐私性会略差。

总体上来说，复星国际中心的住宅户型还是不错的，缺点比较少。这里有很多四室朝南的产品，采光、通透性不错；而且都是一梯两户、两梯两户，私密性比较强，舒适度比较高。

5、结语

该项目价格稍低有它的合理性：区位相对来说并不在最核心区域，周围还有一些待改造区域；品牌相对于平安组团的产品稍弱，样板间的呈现效果整体给人的感官并不像平安组团那么高大上。

不过，它也有自己的独特优势：采光比较好；户型比较全。同时，这里跟平安组团相比，没有后者繁华，但会比后者稍微安静一些，而且距离老城更近。

目前，济南CBD内总体供货还比较多。如果在这里买房，建议去各个楼盘都看一看。

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——全文完——